善意盈盈的融資方案
(刊載於 hkej.com, 28/07/2015)
有時看電視廣告，會覺得世上有很多好心人，你有財務問題，他們會幫你「度掂佢」；他們會提醒你投資機會一瞬即逝，幸好市場上有特快批核的融資渠道，而且不需入息證明，有樓契就可以有錢到手。
筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好，或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會，有樓在手的業主也的確可抵押物業，快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會，最重要是快速融資，短期利息支出高一點又何妨?所謂「轉一轉手，都返曬來」啦。
類似的好心建議尚有很多，例如「置業初期開支大，不如先借一個二按，頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來，類似的說法不算有錯，只是此等好心建議，都建基於一個假設—現況不變。
例如不少新盤提供的二按，都有供款假期(Payment Holiday，即初期免供)，或初期低息(Teaser Rate)的設計，此類設計的確可減少借款人置業後初期的供款支出，無花無假。
另一方面，置業涉及首期、印花稅、律師費，以至裝修、購置家電等大量支出，有方案可以減少初期供款支出，令業主可「回一回氣」，還不是一個貼心的安排?問題是，借款人習慣了初期偏低的供款支出，一旦優惠期完結，又碰上市場按息回升時，供款支出可以大幅增加。
以典型的6成一按，2成二按，二按還款期25年，二按利率為最優惠利率(現為5厘)，首2年免息免供計，一旦2年內按息上升2厘，2年後一、二按供款會較置業初期急增93%，未必每位借款人都容易適應。(比較而言，一般一按現行按息2.15厘計，供30年，2年後利息上升2厘，供款只較初期上升28.9%)
不論是標榜快借快還，抑或窩心設計的初期供款減少的各種安排，背後都反映一種「喜歡就好，最緊要快」的心態，但卻欠缺對未來環境可能有變的視野。
如果經濟下行，借款人又遇上收入下跌，甚至失業，便更難應付急增的供款。或者有人會說，借用較高息的二按，都不會打算長期使用，待樓價上升後，大可透過轉按，提早償還二按，減少利息支出。
但以上大計要行得通，仍有幾個先決條件：1.樓價明顯上升；2.收入增加或不變，順利申請轉按；3.幾年後銀行的貸款意欲及新造按揭的條件與現時一樣或更好(例如現時按息P-3%，未來也一樣)。只要幾個條件中有一個不成立，以轉按減少二按利息支出的大計都會落空。
在此要強調，借錢是負債行為，要付上的是個人以及家庭的資源去償還欠款，違約的後果不只是名聲受損，整個生命周期的發展亦可被嚴重阻礙及影響，不論是置業抑或借貸，不應只講「買定離手式」的賭博心態。
不過，見到這麼多好心介紹和窩心設計，筆者便想到一個從猶太拉比聽來的故事。
話說很久以前，那時人人互通有無，共享所得，除了米麥之類主糧，還有餘暇種葡萄作甜品，人人安居樂業。有一天，一位天使到來並對眾人說，只懂吃葡萄，太單調了，我來教你們製作特飲。天使帶來羊、獅、豬、猴的血，加入葡萄中，釀成了葡萄飲料。
人類喝過這飲品後，初時會像羊一樣馴良；喝多一點，會覺得自己如獅子般強壯；再喝更多，卻會變得蠢鈍如豬；如還要喝下去，便會變得猴子一樣，四處搗亂，不受控制。故事的教訓，或者可由經濟學家海耶克(F.Hayek)的一句說話總結「通往地獄之路，往往由善意鋪成」?
作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁