金融賭場？
(刊載於 HKET.COM, 04/08/2010)
欄名:宏觀論按
七月時，香港最熱門的話題是最低工資：反對就最低工資立法的意見中，最主要的論據是「如果設立最低工資，會令企業成本增加、不利經營環境」。支持一 方反駁時，便提及「香港各行各業，最主要的經營成本，是租金，而不是薪金開支」。筆者認為有關討論突出了香港不同企業的一個共通問題：在經營成本中，租金 其實佔了最大部分。
高地價政策 政府收入一大來源
議員討論時，雖然提到了「香港各行各業，最主要的經營成本是租金」此一事實，卻未有點明導致此一情況的原因—高地價政策。雖然歷屆政府否定，但大致 上，香港人都對「高地價政策」有此共識—以限制土地供應的方式，令官地拍賣及補地價可達至理想價格。而土地收入又成為政府收入的一大來源：
以本年度政府預算中的一般收入有2920億元，土地拍賣所得不計入一般收入，政府自己估計另有341億元財政收入來自賣地。(於7月28日賣地後， 年度累積的土地收入已達424億，而本財政年度，才剛過4個月。)直接的土地收入之外，「高地價政策」亦會牽動差餉、地租及物業買賣印花稅等一般收 入。(見圖)
高地價政策直接造成樓價上漲從而推升租金，令本地企業經營成本上揚，另一方面，上漲的租值亦同時刺激着樓價持續上升—-直至樓價超越市場承受能力而爆破。高地價政策就如跑狗塲的電兔般機動地跑，直至曲終人散。
港物業波幅 名列世界前茅
筆者由於工作的關係，時有接觸評級機構，在他們的眼中，香港物業的波動率和波幅都位列世界前茅，因而給予本地物業作抵押的評級都需要很高的信貸强化 (credit enhancement)。繁密的波動率和高波幅雖然意味潛在高回報，但同時被定義為高風險；香港是否願意被扣上 「金融賭場」的惡名？
如果我們認同高地價政策不可以永遠持續，而這議題亦同時將社會分化了成有物業和無物業族群。那麼，我們應該要如何看待高地價政策？
港人經過97年推出「八萬五」建屋目標一役，已將「取消高地價/增加土地供應」與「樓價大跌、身家不保、負資產」深深聯繫在一起。聽到取消高地價政 策的建議，可能立即有一半人反對。 公平而言，現時多數意見認為「樓價過高」，要求政府不再實行高地價政策，多推出土地拍賣；背後的理念，的確是「希望政府用政策去調低樓價」。 資產升值」的遊戲可以永遠玩下去？與其維持高地價，直到樓市爆破，不如有秩序地增加土地供應，令樓市不再瘋狂上升。高樓價筆者希望一眾業主考慮的是：是否認為「高地價,高樓價,資產升值」的遊戲可以永遠玩下去？與其維持高地價，直到樓市爆破，不如有秩序地增加土地供應，令樓市不再瘋狂上升。
高地價成間接稅 發展商成「稅吏」
一些為高地價政策辯護的意見認為，此制度行之多年，土地拍賣佔港府收入一大部分，一旦多推土地，令賣地收入減少，政府將面對入不敷支的問題。大家都完全明白土地收入對香港政府財政的影響，問題仍然是：將土地以高價出售，再由整體社會承擔高地價及高地租的後果，此種情況是否合理？市場上有一觀點認為，「高地價」其實是一種「間接稅」。香港要維持「直接稅率低，福利及政府服務完善」的現狀，唯有透過高地價，收取「間接稅」。亦即先由政府向發展商收取高地價，發展商再向市民收取高樓價。值得思考的是：我們此種收取間接稅的方式，中間的「稅吏」，收取的手續費是否太高了一點？
另一個問題是，土地收入受外圍氣氛影響極大，近十年來，土地收入由每年二十多億元，至六百多億元多不等，可說極不穩定。(見圖)，政府財政嚴重依賴土地收入，並不是一個健康現象。
幾年前賣地收入偏低，赤字連年，港府曾經討論如何擴闊稅基，包括擴闊稅網，及增設銷售稅。近年地產市道興旺，已多年不聞政府考慮擴闊稅基。沒有人會喜歡加稅，但如果社會認同高地價是一個問題，現時也許是時候，讓我們的社會討論，是否要任由高地價政策持續下去？以及，有沒有較合理的替代方案？
作者: 孫立勳
宏亞按揭證券有限公司-董事及創辦人