從過去看未來樓市（下）
(刊載於 經濟一週, 27/02/2010)
上期回顧了自上世紀80年代以來香港樓市幾次升跌浪，目的是透過歷史數據，了解現時樓市究竟處於週期中甚麼位置。
當我們討論樓市週期時，不是表示升七年、跌七年等時間跨度重複的現象，而是提醒置業人士，樓市進入長期上升浪或下跌浪，並會維持一段時間，而每次升跌趨勢轉向，均與基本因素改變有關。
如果置業人士確認基本因素改變後，在升市週期初段入市，自然可減少日後面對樓價暴跌、資不抵債的風險。
1984年開始的樓市升浪，基本因素是被限制的土地供應，以及香港實施聯繫匯率。
1997年回歸後樓市展開跌浪，基本因素是寬鬆的土地供應，以及亞洲金融風暴令港元匯價相對區內其他貨幣高企。
至於2003年開始的升浪，是土地供應由2002年起轉為收緊、中央政策扶助香港經濟，以及更重要的，2005年起人民幣展開有序升值，令香港資產相對便宜，吸引一批內地豪客來港置業。
回顧上世紀80年代至今樓市發展，讀者可以發現一個現象。樓市每次轉勢，週期的出現是因為基本因素改變；或有突如其來的外來衝擊，如亞洲金融風暴及金融海嘯；若非有類似情況，調整幅度一般不會太深。
所謂的基本因素，又以匯率及土地供應影響最大。其他政治因素如1989年「六四事件」、非土地供應的政策如90年代中多項打擊炒風措施，均只會引發調整，而不會引發方向轉變。
由2003年起，樓市上升週期已維持七年。2008年出現的調整屬外來衝擊，市場亦一度認為是基本因素改變，甚至擔心整個金融系統崩潰。
惟在各國推出救市措施後，金融體系已告穩定，可排除整個系統崩潰的風險。
樓價在2008年的調整雖然幅度大，約30%，但為時短，不足兩季。在技術走勢上，2008年跌市並沒有跌穿自2003年以來上升軌。
2009年以後，升浪浪頂已高於2008年浪頂，技術上2008年算是升浪中大形調整，而不是方向有變。
假如讀者認同2008年下半年樓市只是調整，而不是轉向，現時的問題便是經過近七年升市後，升浪還可維持多久?
升浪可維持多久？
筆者沒有水晶球，不知道升浪會持續多久。但歷史告訴我們，在基本因素沒有改變的情況下，樓市方向應不會突變。
以筆者看來，今年基本因素依然偏向正面，引發樓市轉向的可能性亦不高。
相信讀者亦同意今年左右樓市的最大因素，仍然是資金流向。現時流入香港的熱錢，估計多從內地或環球投資者而來。
先看內地熱錢。現時內地經濟仍被看好，人民幣長遠走勢向上，在人民幣兌港元高企的情況下，港元資產對內地投資者而言仍有吸引力，相信北水南流仍會持續。
要留意的是踏入2010年，內地有收緊銀根跡象，不過初步看來步伐仍然溫和，對市場氣氛造成的只是短暫衝擊。
至於遠一點的環球資金，各主要國家現時並未有充分條件退市。筆者大膽估計，在美國需要製造就業的大環境下，奧巴馬政府沒有提前加息的空間。
綜合上述因素，只要熱錢仍眷戀香港，本地按息難以大幅抽升。
樓市另一個重要基本因素，是香港土地政策。土地供應對樓市發展影響最深，由2002年起，港府大致採取緊縮的土地供應。
雖見港府有微調土地供應的跡象，例如近月接連有土地被勾出拍賣，但基本上限制土地供應的高地價政策方向似乎沒有改變的空間。
基本因素方面，尤其是匯率及土地供應似乎將維持現狀，利好樓市；在技術走勢上，2003年開始的樓市升浪上升軌道未被破壞。
「買貴」機會大於「買錯」簡單而言，因為基本因素改變而扭轉是次升浪，觸發下跌週期的機會不高。
然而，各國央行小規模退市、中央開始限制貸款、香港銀行存款百分之百保障計劃年內到期，以至港府擬提高2,000萬元以上豪宅物業印花稅等，均為樓市帶來不穩定因素，個別事件或會觸發樓市出現類似1989或1995年般調整。
此外，現時細價樓成交價開始上升，若樓價上升未能配合一般家庭收入增加，樓價將呈乾升現象。
「80後」置業難，亦會加深社會矛盾，情況會否令港府出手改變土地政策，值得留意。
總括而言，如果香港土地政策沒有大變，樓市年內縱有調整，上升趨勢仍會不變。現時入市，「買貴」的機會是遠大於「買錯」的風險。
作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁