下半年樓市難大升大跌
(刊載於 HKET.COM, 02/06/2010)
欄名:宏觀論按
樓市在5月份成交見回落，筆者看過多位業內人士意見，認為6月因遇上世界盃，估計樓市成交持續偏軟。姑勿論6月成交會否因為世界盃而回落，筆者認為在供應及需求角度考慮，下半年樓市將維持高位橫行，既難大升，亦難大跌。
供求變化無大改 下半年樓市難大升大跌
去年香港樓價升幅達3成，樓市急升，社會上各界人士議論紛紛，提出不少冷卻樓市的建議，例如復建居屋，及增加土地供應等。市場上大部分對於避免樓市泡沫化的建議，都集中於供應面。值得留意的是，香港政府除了承諾在勾地表外增加數幅土地供拍賣(包括下星期推出的何文田地皮)，整體上未見調整偏向緊縮的 土地供應。
供應之外，在評估樓市走勢時，宜留意需求。價格是由供求決定的；近幾年香港樓價急升，尤其是新盤市場，新盤開價已超一般人的負擔能力水平。綜合市場分析，促使樓價上升的原因不外乎幾個：在供應方面，2002年後港府終止興建居屋，而且全面以「勾地」制度取代定期賣地，令近幾年的土地供應減少，每年的 住宅落成量亦創新低。在需求方面，2003年後本地經濟在「自由行」及「CEPA」的刺激下好轉，都是本地置業需求上升的原因。
金融海嘯之後，熱錢流入亞太區，亦是另一個推動樓價上升的因素。金管局行政總裁陳德霖去年底便指，由08年10月至09年11月，足有6,000億 港元的熱錢流入香港，規模空前。熱錢充斥，部分直接進入房地產市場，另一效果是造就本地拆息維持在極低水平；兩者都有利於樓價上升。
中國大陸早前提升銀行存款準備金率，收緊銀根；本地銀行體系總結餘亦由去年高位的3千2百多億元回落至5月中的1千4百多億元水平，但本地整體M2貨幣供應未見下調，反映熱錢未有大規模流走。
近日的樓市成交有放緩跡象，但除非供應有大幅增加，或熱錢明顯流走，令置業需求明顯冷卻，否則下半年樓市難見大幅調整。
存保制今年終止 熱錢或外流扯高拆息
對於下半年熱錢的去向，筆者認為其中一個關鍵是存款保障計劃終止後市場的變化。港府在金融海嘯後不久，推出百分百存款保障計劃，加上港元與美元掛勾，令不少海外游資，特別是亞洲其他國家的存款流入香港，直接令本地拆息跌至逾一厘以下的歷史低位。百分百存款保障計劃將於今年完結，未來每個銀行存戶的存款保障將調整至50萬港元水平，此一改變可能會掀動部分在金融海嘯期間流往香港避險的資金外流、拆息亦有可能因此回升至較正常水平。
利率低企是現時支持樓價高企的原因之一，百分百存款保障計劃終止對於本地利率變化，投資者不可不察。
作者: 孫立勳
宏亞按揭證券有限公司-董事及創辦人