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(刊載於信報財經月刊, 09/2004)

無論自己的MDL是在任何位置﹐讀者都要檢視自己工作的前景、收入的可靠性以及樓按以外的負擔﹐假如工作出現短暫停頓﹐主要的開支是否仍可以繼續一段時間。

供款比率被廣泛地應用在樓按貸款中是有其箇中原因﹐上月本欄亦稍作論述其經濟及社會原因。有鑒於環境的變異﹐我們似乎是需要重新去認識一下「負擔能力」的定義﹐所以本文寫作的動機是希望能做到拋磚引玉﹐盼有更好的指標能在市況上應用。

筆者認為「負債率」(簡單來說是個人的總負債除去總收入) 是衡量負擔能力的指標。可是在計算總負債上因牽涉到不同貸款性質、年期和利率等問題﹐因此本文只集中闡述樓按貸款﹐為此我稱這個比率為「樓按負債率」。

用MDL檢視樓按風險

樓按負債比率( Mortgage Debt Leverage, MDL ) 並不像供款比率是一個絕對數值﹐它只是個參考值。讀者可以用自己的年薪除去現有樓按的款項﹐便可得到。為求運算上的統一﹐年薪是並不包括花紅。我們用回上文月入17,000元的陳先生﹐購入845方尺的單位﹐其供款比率是50%的例子﹐以應用MDL

例一陳先生的MDL
	年薪 (元)	樓按 (元)	每月供款 (元)	MDL (倍)
陳先生	204,000	1,876,155	8,500	9.19
*90%按揭﹐利息P-2.5%﹐25年分期。

九點一九倍可以理解為陳先生的置業借貸是其年薪的九倍。這個數值本身是沒有意義的﹐所以下一步就是要找出市場上人均MDL作一個比較。從政府統計處和差餉物業處﹐我找到了2002年的以下的資料和運算到的以下的MDL

例二 2002年的人均MDL
人均月薪17,000 (元)	平均物業尺價 (元)	90%樓按 (元)	MDL (倍)
年薪204,000	2,467	1,332,180	6.53
*假設一個六百平方尺單位。

讀者或會發現陳先生的月薪剛好是2002年人均收入﹐其實這是一個故意的巧合。大家可以看到在供款比率的制度下﹐陳先生可買下的是一個845方尺的單位﹐而相反在MDL之下﹐他應購入一個600方尺的單位。以MDL計算﹐陳先生的貸款較相同年薪的人士高近41%。所以，若然他找不到一個合理的原因去選購這個較大面積的單位﹐他將又再次回到擴張型經濟的「買大賺大」方程式中。這同時突顯了供款比率不合理性。

MDL有以下幾個的特性：

一、平均值 ( averageness )：
MDL只是個平均參考值﹐它是不可能如供款比率般設置了底線﹐作一錘定音式的批核分野。相比供款比率的絕對性和一刀切式的50%為分水線( 詳細請看上月本前文 )﹐MDL的兼容性卻是相對地高。

MDL的數值會因分母 (人均收入) 和分子 ( 平均樓按金額 ) 而有所改變。分母的改變會是來自經濟、就業和民生的轉變。在另一方面﹐分子的改變卻又會因物業價格、借貸成本和經濟情況作相應調較。

二、偏向性 ( skewness ) :
MDL縱然是一個平均值﹐但在不同貸款人的類別中卻有不同的數值﹐這種偏向性的特質為貸款人提供了良好的風險檢視。譬如在年齡類別中﹐年紀在三十歲以下的置業群﹐其MDL 會比人均值為高。這可理解為這置業群有較長的工作年月﹐亦同時假設了他們有較大的工資增長空間。同樣的相反理據亦可解釋為何四十歲以上的置業群會有較低的MDL。除此之外﹐貸款的性質如首置或轉按亦有顯而易見的分野。

三、滯後性 ( laggardness ) :
MDL 最大的限制正是其滯後性﹐但借貸人亦可從過去的數據歸納所得的趨勢﹐了解其轉變﹐從而作為一個更佳的參考。讀者會問: 如果用上一個參考值是在經濟最高峰期﹐那不是拿了個錯誤的依據?

我們首先找出過去十年1992 到2002 的MDL﹐然後再進一步討論滯後性的問題:

例三歷史性的MDL
1992	1993	1994	1995	1996	1997
9.66x	9.43x	9.64x	8.6x	8.4x	10.38x
1998	1999	2000	2001	2002
7.96x	6.93x	7.51x	6.64x	6.53x

明顯地，1997年是過去十年的分水嶺﹐在此之前MDL 是靠近八倍到十倍之間﹐但自1997年以後﹐MDL 便一直徐徐而落到只有六倍多的歷史低點﹐這裡其實反映了置業文化的變遷。至於高點錯據的問題﹐我們可以試看1997 和 1999年的數字作淺略分析:

例四 1997-1999年的滯後比較
1997年	1999年	1997年	1999年
平均呎價	平均呎價	人均收入	人均收入
5,633	3,436 (↓39%)	19,000	17,400 (↓8%)

例三和四顯示了MDL由1997年的十點三八倍急降到1999年的六點九三倍是因為物業大幅貶值了。如果讀者在1999年參考到1997年的中位數是十倍﹐而物業價值跟二年前又貶值了近三成九之多 (收入卻只減了不及一成 ) ﹐你是否會繼續用上十倍作借貸準則?

站在理性預期之下﹐一般人都會採用較保守的態度﹐因為在經濟低潮期中﹐除了工資可以減以外﹐還有被裁的風險。試看自1997年後MDL一直在下滑﹐這正是市況上的理性預期在有效運行。因此高點錯據的風險並非如想像中難以管理﹐只是一個心存僥倖的人心是難以駕御。

MDL 的應用與價格競爭的市場

交代了MDL 的一些基本特質﹐現在可以看它的簡單應用。在應用上任何數值處於中位數 (一般約為六點五倍) (2002) 之上都稱為「進取」﹐而數值處於中位數之下則稱為「保守」﹐在中位數便稱為「可負擔」。

無論自己的MDL是在任何位置﹐讀者都要檢視自己工作的前景、收入的可靠性以及樓按以外的負擔。假如工作出現短暫停頓﹐主要的開支是否仍可以繼續一段時間 ( 如六個月 )。

例五 MDL 的解讀
上游MDL	進取
中位MDL	可負擔
下游MDL	保守

如前述的大都是正面﹐下一步便是要量化自己的可進取度。一般而言﹐這是根據個人收入的增長為基本推斷﹐即如果判斷到工作的行業會有三年理想發展﹐而工資亦可有平均五個百分點增長﹐那麼我的進取度大概為十五個百分點之內。相反若對工作前景不太有信心﹐把MDL處於下游會是較合理的做法﹐要怎樣的保守度始算合適?這是個人的取向﹐但可以說下游的MDL總能給予較大彈性去面對逆境則是肯定的。

MDL 相對於供款比率是更能顯示貸款素質。在我們的觀察中﹐很多的不良貸款是處於上游的MDL﹐而這些壞賬的供款比率卻不一定是在高位 ( 即45-50% )。可是MDL是不應代表了整個風險評估﹐正確地說它只是整體的一部分﹐這等同供款比率不應是唯一的權衡指標。以筆者看法﹐供款比率跟MDL的關係是互存互補﹐而非取締性的。

最後筆者希望銀行業界隨著環境的轉變﹐能在樓按作業上改變交易式( transactional )的客戶關係。在很多人的經驗中﹐當樓按貸款提取後﹐銀行的服務便開始疏離﹐接觸亦只有限於準時供款或者因為遲了供會接到追數通知。試想一個樓按動輒會有十年過外的交往關係﹐還有不錯的周邊產品交易銷售機會﹐但為何不能給予投放多一點資源去令服務較人性化和全面一點﹐這裡面總有些理由需要說明。

有人會說樓按是個價格敏感的市場﹐業界的經驗是惡性的競爭循環﹐客戶是唯利率是圖﹐因此價格競爭成了主要策略。這無疑是個客觀的事實﹐但這亦可能是個主觀的「預言己造」( self-fulfilling prophecy )。將心比己﹐置業 ( 尤其首置 )是人生其一大事﹐若有銀行可以提供較全面的服務和公平的價格﹐我本人是願意把關係看遠一點。至於什麼是全面的服務﹐我認為一個客觀、忠實和合理的負擔能力建議會是一個好的開始﹐隨後的就是一個具遠程跟進的售後服務。這些都需要一個根本的制度改造﹐而人力資源和獎賞制上的變革便是明顯的一環!